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      陜西恒碩特鋼分享無縫管在全國各大城市持續回暖

      259 人參與  2020年06月23日 13:43  分類 : 客戶專題  評論

        從常識來看,無縫管貨幣政策的寬松將導致商品房銷售上升,從歷史數據也可以看到,一年期國債收益率領先商品房銷售八個月。但是,我們可以看到,過去一年多利率和地產銷售的關系被打亂,利率的下降不再帶動銷售的上升。

        但利率的下降并不是對商品房銷售無效,我們把商品房銷售拆分成一二線(以30大中城市為代表)和三線以下城市(全國商品房銷售剔除30大中城市)之后可以發現,過去一年多利率的下降只是對三線以下城市效果無效,而30大中城市的商品房銷售是持續回暖的。

        因此,我們可以得出一個結論,作為“核心資產”的一二線城市房產,對利率是高度敏感的,利率的下降將刺激這些城市商品房銷售的上升。但是,對于廣大三線以下城市而言,主要是剛需房為主,依賴的是購買力的上升,由于過去幾年棚改貨幣化的刺激,在房價大幅上漲以及居民杠桿明顯抬升之后,需求被明顯透支,對于利率的下降不再敏感。隨著利率的進一步下行,預計以30大中城市為代表的一二線城市商品房銷售將繼續回暖,但一二線城市占比總體較低,若缺乏了占比70%左右的三線以下城市的參與,地產周期難以在一二線城市的帶動下獨自走強。

      無縫管在全國各大城市持續回暖

        因此,總體來看,我們認為過去幾年的棚改對三線以下城市無縫管需求形成了透支,疫情則雪上加霜,進一步影響了三線以下城市的居民收入。從貨幣政策來看,房貸利率的下降對一二線城市具有比較強的刺激作用,但對于占比70%左右的三線以下城市效果有限,在經歷疫后的恢復性反彈之后,三線以下城市地產面臨重新回落壓力。

        我們可以通過發達省市和非發達省市的地產周期來做領先性分析。由于部分城市無縫管新開工數據的缺失,我們選取了部分發達省市(北京、上海、天津、江蘇、浙江、福建、廣東,占比28%,囊括了大部分一二線城市以及大量強三線城市,其他省市基本上只有省會是二線城市)作為一二線和強三線城市的代表,把其他省市作為三線以下城市的代表。數據表明,本輪地產周期發達省市銷售見頂以及轉負的時間均領先非發達省市1年,發達省市新開工見頂的時間也領先于非發達省市1年,理論上發達省市新開工轉負的時間也要領先非發達省市1年。發達省市在2019年5月份之后新開工轉負,理論上今年下半年非發達省市新開工面積要轉負,但疫情打亂了這一市場節奏,疫情期間新開工大幅轉負,使得疫后新開工反彈。后期新開工的反彈力度取決于銷售回升的力度,如果三線以下城市地產銷售重新走弱,新開工也將要重新回落,帶動地產周期下行。


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